Beim Abschluss eines Kaufvertrages ist immer zu prüfen, ob Vorkaufsrechte zugunsten Dritter bestehen. Man unterscheidet dabei dingliche und schuldrechtliche Vorkaufsrechte. Besteht ein wirksames Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten, dann kann dieser zu den zwischen den Parteien vereinbarten Konditionen in den Kaufvertrag anstelle des Käufers eintreten.
In der Praxis spielt das Vorkaufsrecht der Gemeinde eine große Rolle. Der Notar muss grundsätzlich ein sogenanntes Negativzeugnis einholen, in dem die zuständige Gemeinde erklärt, dass sie von dem zu ihren Gunsten bestehenden Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. Das Vorliegen dieser Erklärung wird der Notar regelmäßig zur Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises machen. Nicht erforderlich ist die Vorkaufsrechtsanfrage an die Gemeinde bei Eigentumswohnungen oder bei Erbbaurechten.
In der Praxis relevant ist zudem das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB. Danach besteht ein Vorkaufsrecht zugunsten des Mieters bei Verkauf der von ihm bewohnten Eigentumswohnung, allerdings nur dann, wenn das Wohnungseigentum erst nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter begründet worden ist.
Schließlich kommt es hin und wieder vor, dass Vorkaufsrechte zugunsten Dritter, z.B. Nachbarn begründet worden sind. Sofern dies der Fall ist, muss dem Berechtigten Gelegenheit gegeben werden, sein Vorkaufsrecht auszuüben. Auch wenn der Berechtigte sich letztlich dagegen entscheidet, führt dies in aller Regel zu einer erheblichen Verzögerung der Vertragsabwicklung.
