Wozu dient die 2-Wochenfrist?
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf gemäß § 311 b BGB der notariellen Beurkundung. Der Gesetzgeber möchte mit dieser strengen Formvorschrift sicherstellen, dass sich die Beteiligten eines Grundstücksgeschäfts den damit verbundenen wirtschaftlichen und steuerlichen Folgen bewusst werden. Die Beratung und Belehrung durch den Notar soll übereilten Entscheidungen vorbeugen und bestehende negative Auswirkungen für die Vertragsparteien möglichst ausschließen. Sobald der Kaufvertrag darüber hinaus einen sogenannten Verbrauchervertrag im Sinne des BGB darstellt, gehen die gesetzlichen Schutzvorschriften sogar noch weiter.
Wann liegt ein Verbrauchervertrag vor?
Ein Verbrauchervertrag liegt immer dann vor, wenn auf einer Seite des Geschäfts ein Verbraucher auftritt, und auf der anderen Seite ein Unternehmer. Den klassischen Fall bildet dabei der Verkauf einer Eigentumswohnung von einer Baugesellschaft an Privatleute. Wird der Kaufvertrag unter Privatleuten geschlossen und hat das Geschäft keinerlei Bezug zur gewerblichen oder selbständigen Tätigkeit einer der Parteien, dann liegt regelmäßig kein Verbrauchervertrag vor. Die Abgrenzung ist indes nicht immer ganz einfach. So sind juristische Personen (z.B. GmbH, AG, OHG, KG) zwar immer als Unternehmer einzustufen, Freiberufler (z.B. Anwälte, Steuerberater) dagegen in der Regel als Verbraucher, sofern diese den Vertrag zur nichtgewerblichen Vermietung abschließen. Der amtierende Notar wird vor der Beurkundung immer sehr genau prüfen, ob es sich um einen Verbrauchervertrag handelt oder nicht, da dies für die wirksame Vertragsgestaltung von entscheidender Bedeutung ist.
Die besonderen Anforderungen bei Verbraucherverträgen
Das Beurkundungsgesetz verlangt, dass der Notar bei Verbraucherverträgen weitergehende Schutzvorschriften berücksichtigt. Zunächst muss der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher persönlich zur Beurkundung erscheint. Möchte sich dieser ausnahmsweise vertreten lassen, dann kann dies nur durch eine von ihm bevollmächtige Vertrauensperson geschehen. Nicht zulässig dagegen ist eine Vertretung durch einen Notarangestellten.
Zudem sieht das Gesetz vor, dass der Notar dem an dem Kaufvertrag beteiligten Verbraucher den Vertragsentwurf nebst Anlagen spätestens zwei Wochen vor dem geplanten Beurkundungstermin schriftlich zur Verfügung stellt. Dem Verbraucher soll dadurch die Möglichkeit gegeben werden, sich ausführlich mit dem Vertragsentwurf auseinanderzusetzen und sich vor dem Beurkundungstermin mögliche Frage an den Notar zu überlegen. Er soll zudem ausreichend Zeit haben, den Entwurf ggf. auch mit anderen Fachleuten wie Steuerberatern oder Bausachverständigen zu besprechen. Die Übersendung der Vertragsentwurf muss durch den Notar bzw. dessen Büro erfolgen, und nicht etwa durch Dritte, beispielsweise den Bauträger.
Kann die Wartefrist verkürzt werden?
Der Gesetzgeber hat die Wartefrist als absoluten Regelfall ausgestaltet, eine Verkürzung ist daher nur in engen Ausnahmefällen zulässig. Insbesondere steht die Frist nicht zur Disposition der Parteien, die Verbraucher können auf die Einhaltung folglich nicht verzichten. Abgekürzt kann die Frist nur dann werden, wenn im Einzelfall ein besonderer sachlicher Grund vorliegt. Solch ein sachlicher Grund kann beispielsweise eine anstehende länger andauernde Abwesenheit (Auslandsaufenthalt, Krankenhausaufenthalt) des Verbrauchers sein. Aber selbst wenn ein sachlicher Grund vorliegt, darf der Notar die Frist noch nicht ohne weiteres verkürzen. Er muss sich vorher vielmehr noch davon überzeugen, dass der Übereilungsschutz auf andere Weise sichergestellt werden konnte. Dies wird wohl nur der Fall sein, wenn der Verbraucher bereits über besonderes Wissen im Immobilienbereich verfügt, z.B. aufgrund seines Berufes, oder weil er bereits wiederholt entsprechende Geschäfte getätigt hat.
Es muss an dieser Stelle auch darauf hingewiesen werden, dass die Wartefrist im Einzelfall auch länger als 2 Wochen zu bemessen sein kann, wenn es sich beispielsweise um einen besonders umfangreichen oder komplizierten Kaufvertrag handelt. Der Notar wird dem Verbraucher in so einem Fall eine längere Überlegungszeit einräumen müssen und die Frist entsprechend anpassen.
Im Ergebnis ist somit festzuhalten, dass es sich bei der Wartefrist bei Verbraucherverträgen um eine strikte Frist handelt, die nur in engen Ausnahmefällen unterschritten werden kann. Die Einhaltung der Frist stellt für den Notar eine wichtige Amtspflicht dar, er wird die Voraussetzungen für eine Verkürzung daher immer genauestens prüfen und eine solche ablehnen müssen, sofern die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllt sind.
