Der Kauf einer Eigentumswohnung bringt einige Besonderheiten mit sich und sollte daher gut vorbereitet werden. Wir informieren Sie über die wesentlichen rechtlichen Fragestellungen.
Was bedeute Wohnungseigentum?
Das Wohnungseigentum ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt und bildet eine besondere Form des Immobilieneigentums. Sofern auf einem Grundstück mehrere Eigentumseinheiten gebildet werden sollen, wie beispielsweise in einem Mehrfamilienhaus, dann muss notwendigerweise zwischen dem Sondereigentum, also den Wohnungen an sich, und dem Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Gartenflächen etc.) unterschieden werden. Wohnungseigentum besteht deshalb immer aus dem Sondereigentum und einem damit verbundenen Anteil an dem Gesamtgrundstück. Für jedes Wohnungseigentum wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch gebildet.
Somit ist es rechtlich nicht möglich, eine einzelne Wohnung zu kaufen, die nicht nach Wohnungseigentumsrecht geteilt und auf ein eigenes Grundbuch übertragen worden ist.
Wozu dient die Teilungserklärung?
Um den vorbeschriebenen Zustand sachenrechtlich definieren zu können, bedarf es einer Teilungserklärung. Diese wird vom ursprünglichen Eigentümer des Grundstücks errichtet und definiert im Einzelnen, was Sondereigentum ist, und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die Teilungserklärung enthält zudem in aller Regel die Gemeinschaftsordnung, in der das Verhältnis der einzelnen Eigentümer näher geregelt wird. Die Teilungserklärung beschreibt somit, was der Käufer der Wohnung im Einzelnen erwirbt, und ist damit neben dem Grundbuch das wichtigste Dokument bei der Vorbereitung des Kaufvertrages.
Was bedeutet Teileigentum?
Von Teileigentum spricht man, wenn die gebildete Eigentumseinheit nicht zu Wohnzecken, sondern zur gewerblichen Nutzung bestimmt ist (z.B. Ladenflächen). Auch die Begründung von Teileigentum richtet sich nach dem WEG, eine Anlage kann sowohl Wohneinheiten, als auch Teileigentumseinheiten enthalten.
Wohnungseigentum: Gibt es immer einen Verwalter?
Auch wenn das Gesetz dies nicht ausdrücklich vorschreibt, werden bei fast allen Wohnungseigentumsanlagen Verwalter bestellt. Diese sind für die laufende Verwaltung des Objekts zuständig und erstellen die Jahresabrechnungen. Sie organisieren die Eigentümerversammlungen und setzen die dort getroffenen Beschlüsse um. Wenn der Verwalter gut arbeitet, stellt dies somit eine enorme Entlastung der Eigentümer dar, auch wenn die laufende Verwaltung natürlich Geld kostet.
Bei Doppelhäusern oder kleineren Reihenhauseinheiten wird dagegen zumeist auf eine Verwalterbestellung verzichtet, da der Verwaltungsaufwand überschaubar ist und von den Eigentümern selbst erledigt werden kann.
Muss der Verwalter dem Verkauf der Wohnung zustimmen?
Ob der Verwalter einer Veräußerung des Wohnungseigentums zustimmen muss, ist in der Teilungserklärung geregelt. In aller Regel werden solche Veräußerungsbeschränkungen auch in das Grundbuch eingetragen. Ist die Zustimmung erforderlich, so muss der Verwalter diese in grundbuchtauglicher Form (Unterschriftsbeglaubigung) abgeben. Solange er dies nicht tut, ist der geschlossene Kaufvertrag schwebend unwirksam.
Wann darf der Verwalter die Zustimmung verweigern?
Der Verwalter darf die Zustimmung zur Veräußerung nur im Ausnahmefall verweigern, nämlich dann, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt und der Käufer für die Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb unzumutbar ist. Die Gründe für die Ablehnung müssen also in der Person des Käufers begründet sein, was insbesondere der Fall sein kann, wenn seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nicht gegeben ist.
Verweigert der Verwalter seine Zustimmung zu Unrecht, dann kann der Eigentümer auf Erteilung der Zustimmung klagen.
Wie hoch ist das monatliche Wohngeld?
Das monatliche Wohngeld dient als Vorauszahlung der laufenden Objektkosten. Über die Höhe sollte sich der Käufer vorab unbedingt informieren, um die Wirtschaftlichkeit der Anlage prüfen und die zukünftigen eigenen Belastungen kalkulieren zu können. Sofern das Wohngeld ungewöhnlich hoch erscheint, sollte man sich dies vom Verwalter erläutern lassen.
Die monatlichen Vorauszahlungen enthalten auch immer einen Anteil für die Instandhaltungsrücklage. Auch dies sollte sich der Käufer aufschlüsseln lassen.
Wozu dient die Instandhaltungsrücklage?
Die Instandhaltungsrücklage wird von allen Eigentümern angespart, um anfallende Instandhaltungskosten aufzufangen. Größere Maßnahmen betreffend die Fassade, das Dach oder die Heizung, können sehr kostspielig sein. Die Bildung vernünftiger Rücklagen ist daher sinnvoll und dringend anzuraten. Der Käufer sollte sich auch hierüber vorab informieren, je höher die Rücklage ist, desto geringer ist das Risiko einer erheblichen Sonderumlage.
Wohnungskauf: drohen Sonderumlagen?
Sonderumlagen müssen immer dann von den Eigentümern erhoben werden, wenn anstehende Instandhaltungskosten nicht durch die gebildeten Rücklagen abgedeckt sind. Bei größeren Modernisierungsmaßnahmen können die Sonderumlagen unter Umständen erheblich ausfallen. Dies kann für einen neuen Eigentümer zum Problem werden, wenn er gerade alle seine finanziellen Mittel in den Kauf der Wohnung gesteckt hat, und dann zur Zahlung größerer Beträge verpflichtet wird.
Tipp: sehen Sie die Beschlusssammlung der WEG ein
Vor diesem Hintergrund ist es jedem Käufer unbedingt zu empfehlen, die von der WEG geführte Beschlusssammlung vor dem Vertragsschluss einzusehen. Der Käufer kann sich so ein eigenes Bild von bereits beschlossenen, oder alsbald bevorstehenden Renovierungsmaßnahmen und damit ggf. verbundenen Sonderumlagen machen. Der Käufer kann so böse Überraschungen vermeiden, auch wen der Verkäufer grundsätzlich verpflichtet ist, den Käufer selbst über unmittelbar bevorstehende Kosten zu informieren.
Wohnungskauf: Mietvertrag geht auf neuen Eigentümer über?
Sofern die gekaufte Wohnung vermietet ist, gilt der Grundsatz, dass Kauf nicht Miete bricht. Das bestehende Mietverhältnis geht also mit der Eigentumsumschreibung auf den neuen Eigentümer über und wird unverändert fortgesetzt. Der Käufer sollte sich daher vorab den Mietvertrag vorlegen lassen und alle Konditionen des Mietverhältnisses prüfen. Er sollte auch prüfen, ob der Mieter verlässlich ist, ob beispielsweise Mietrückstände oder Mietminderungen bestehen.
Sofern der Käufer beabsichtigt, die Wohnung längerfristig selbst zu nutzen, sollten vorab die Kündigungsmöglichkeiten eruiert werden, insbesondere, ob eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht kommt.
Besteht ein Vorkaufsrecht des Mieters?
Dem Mieter einer Wohnung kann unter bestimmten Umständen ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Veräußerungsfall zustehen. Voraussetzung ist, dass das konkrete Mietverhältnis schon bestand, als die betreffende Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt worden ist. Diese Fälle sind in der Praxis zwar selten, dennoch sollte die Möglichkeit des Bestehens eines solchen Vorkaufsrechts immer geprüft werden.
Besteht bei Wohnungskauf ein gemeindliches Vorkaufsrecht?
Anders als bei gewöhnlichen Grundstücken, haben die Gemeinden bei Immobilien nach dem WEG grundsätzlich kein Vorkaufsrecht. Eine entsprechende Anfrage an die Gemeinde bei der Veräußerung muss daher nicht erfolgen.
Wohnungskauf: wie läuft die Vertragsabwicklung?
Zu seiner Wirksamkeit bedarf auch der Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum der notariellen Beurkundung. Dabei müssen alle wesentlichen Absprachen zwischen den Parteien im notariellen Vertrag festgehalten werden. Nebenabreden, etwas zum Kaufpreis, führen in aller Regel zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts.
Sobald der Kaufvertrag beurkundet wurde, kümmert sich der Notar um die Abwicklung. Der erste wichtige Schritt ist dabei, dass für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Damit wird sichergestellt, dass der Käufer sein Anwartschaftsrecht auf Eigentumsübertragung auch durchsetzen kann. Die Vormerkung schützt insbesondere vor anderweitigen Verfügungen über die Immobilie und vor Insolvenzmaßnahmen.
Sobald auch alle weiteren Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten sind, stellt der Notar den Kaufpreis zur Zahlung fällig. Die Zahlung erfolgt dann in aller Regel im Direktzahlungsmodell, also unmittelbar an den Verkäufer und ggf. dessen abzulösende Gläubiger. Anderkonten werden vom Notar nur noch in Ausnahmefälle eingerichtet, nämlich dann, wenn es ein besonderes Risko für den Käufer gibt.
Unmittelbar nach Zahlung des Kaufpreises wird die Wohnung an den Käufer übergeben, der damit Besitzer wird. Er ist dann bereits voll verantwortlich für die Immobilie und hat alle Kosten und Lasten sowie die Verkehrssicherungspflichten zu tragen. Eigentümer wird der Käufer jedoch üblicherweise erst einige Wochen später, da der Notar den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst stellen kann, wenn ihm das Finanzamt die Zahlung der Grunderwerbsteuer bestätigt hat.
Wohnungskauf: welches Grundbuchamt ist zuständig?
Die einzelnen Grundbuchämter sind den jeweiligen Amtsgerichten zugeordnet. So ist für die Bereich Pinneberg, Schenefeld, Halstenbek und Rellingen beispielsweise das Grundbuchamt Pinneberg zuständig. Für die Stadtteile Lurup und Eidelstedt ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Hamburg-Altona zuständig. Immobilien in Osdorf fallen in den Zuständigkeitsbereich des Grundbuchamtes Blankenese.
