Das wohl wichtigste Element des Immobilienkaufvertrages ist, dass der Leistungsaustausch zwischen den Parteien rechtssicher gestaltet wird. Bei Kaufvertrag gibt es zwei Hauptleistungspflichten, der Käufer muss den Kaufpreis zahlen, der Verkäufer muss das Grundstück übergeben und übereignen. Der Kaufvertrag muss so gestaltet sein, dass keine Partei ungesicherte Vorleistungen erbringt. Weder Käufer noch Verkäufer sollen also dem Risiko ausgesetzt werden, den Kaufpreis oder das Eigentum ohne Gegenleistung zu verlieren.
Beim Direktzahlungsmodel wird der Leistungsaustausch genau festgelegt. Zunächst erhält der Käufer im Grundbuch des Kaufobjekts eine Auflassungsvormerkung. Diese stellt praktisch eine Grundbuchsperre da und garantiert, dass die Immobilie nicht mehr anderweitig verkauft oder belastet werden kann. Die Auflassungsvormerkung schützt zudem vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen. Sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen, muss der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer oder –sofern noch Schulden abzulösen sind- an die Gläubiger des Verkäufers zahlen. Sobald der Kaufpreis vollständig eingegangen ist, muss der Verkäufer das Objekt an den Käufer übergeben. Die eigentliche Übereignungserkärung (Auflassung) geben die Parteien bereits im Rahmen des Kaufvertrages ab.
Um die Ansprüche der Parteien auf Kaufpreiszahlung und Herausgabe zusätzlich zu sichern, werden im Kaufvertrag entsprechende Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärungen aufgenommen. Der Käufer unterwirft sich wegen seiner Pflicht zur Kaufpreiszahlung der Zwangsvollstreckung, der Verkäufer wegen seiner Pflicht zur Übergabe des Kaufobjekts. Tritt Fälligkeit ein, und erfüllt eine Partei ihre Verpflichtung nicht, so kann der Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages erteilen. Damit können dann unmittelbar Zwangsvollstreckungsmaßnahmen eingeleitet werden.
Liegen ausnahmsweise Umstände vor, die ein besonderes Risiko für eine Partei begründen, dann kann im Einzelfall auch ein Notaranderkonto eingerichtet werden. In aller Regel sind beide Parteien durch das Direktzahlungsmodell jedoch ausreichend geschützt.
