Eheleute leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, sofern sie nicht im Rahmen eines Ehevertrages einen anderen Güterstand gewählt haben (z.B. Gütertrennung). § 1365 BGB besagt, dass ein Ehegatte zustimmen muss, wenn der andere Ehegatte über sein gesamtes oder nahezu gesamtes Vermögen verfügt. Da das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen auch in einem einzelnen Vermögensgegenstand bestehen kann, ist diese Vorschrift auch für Grundstückskaufverträge relevant. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen der Verkäufer neben der Immobilie praktisch kein weiteres Vermögen mehr hat.
Nach der Rechtsprechung des BGH machte der Wert einer Immobilie das nahezu gesamte Vermögen aus, wenn er, je nach Vermögensgröße, 85 bis 90% des Gesamtvermögens erreicht. Die tatsächliche Feststellung kann sich daher in der Praxis als kompliziert darstellen.
Die Rechtsprechung verlangt für die Anwendbarkeit des § 1365 zudem, dass der Vertragspartner (also der Käufer) positive Kenntnis von der Tatsache hat, dass es sich bei dem Kaufobjekts um das gesamte oder wesentliche Vermögen des Verkäufers handelt. Entsprechende Kenntnis um die Vermögensverhältnisse des Verkäufers wird der Käufer im Regelfall nicht haben, es sei denn, die Parteien sind sich gut bekannt. Aus Gründen der Rechtssicherheit kann es sich trotzdem empfehlen, die Zustimmung des Ehegatten einzuholen. Der einfachste Weg ist, dass der Ehegatte bei der Beurkundung anwesend ist und seine Zustimmung unmittelbar im Kaufvertrag erklärt.
Da Banken die Vermögensverhältnisse ihrer Kunden kennen, verlangen diese im Rahmen der Grundschuldbestellung grundsätzlich, dass der Ehegatte seine Zustimmung zur Belastung des Grundstücks gibt, sofern hier das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen betroffen ist.
