„Kauf bricht nicht Miete“. Dieser Grundsatz ist in § 566 BGB festgeschrieben und bedeutet, dass ein bestehendes Mietverhältnis im Rahmen eines Immobilienkaufvertrages mit Eigentumsumschreibung auf den Käufer übergeht. Sofern für das Vertragsobjekte Mietverträge bestehen, müssen dazu folglich umfangreiche Regelungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Der Käufer wird zunächst ein Interesse daran haben, schon vor dem Kauf umfassend über den oder die Mietverhältnisse informiert zu werden. Wesentlich ist vor allem die Miethöhe, möglicherweise kalkuliert der Käufer mit zukünftigen Mieteinnahmen auch im Hinblick auf seine Kaufpreisfinanzierung. Der Käufer wird aber auch wissen wollen, ob der Mieter Mietrückstände hat, ob er eine Kaution hat hinterlegt, ob Mietminderungen vorliegen etc. Üblicherweise erhält der Käufer daher schon vor Abschluss des Kaufvertrages Einsicht in die wesentlichen Unterlagen, insbesondere den Mietvertrag.
Im Kaufvertrag sollten dann bestimmte Punkte zum Mietverhältnis geregelt werden. Der Verkäufer wird verschiedene Erklärungen mit Garantiewirkung abgeben, zum Beispiel, dass das Mietverhältnis nicht gekündigt ist, dass keine Rückstände bestehen, dass kein Rechtsstreit mit dem Mieter anhängig ist usw. Es bedarf zudem einer Regelung, ab wann der Käufer Anspruch auf die Mietzahlungen hat. Dies wird üblicherweise mit dem Übergabetag, also nach Kaufpreiszahlung, der Fall sein. Zudem sollte geregelt werden, wie mit einer hinterlegten Kaution verfahren werden soll. Auch die Frage, wer sich um offene Betriebskostenabrechnungen zu kümmern hat, kann vertraglich festgelegt werden. Oft wird dem Käufer eine Vollmacht erteilt, damit er sich schon ab Besitzübergang (also typischerweise vor Eigentumsumschreibung) um Angelegenheiten des Mietverhältnisses kümmern kann.
