Es gibt verschiedene rechtliche Möglichkeiten, um ein Grundstück zu teilen. Der Regelfall ist die Realteilung, es entstehen selbständige Grundstücke, die auf separaten Grundbüchern geführt werden können. Eine Realteilung ist jedoch tatsächlich nicht immer möglich, etwa, weil baurechtliche Vorgaben wie Abstandsflächen nicht eingehalten werden können, oder weil die Erschließung der Grundstücke nicht umgesetzt werden kann. In diesen Fällen ist auch eine Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) denkbar. Die Besonderheit besteht darin, dass Miteigentumsanteile an dem Gesamtgrundstück gebildet werden, die mit dem Sondernutzungsrecht an bestimmten Räumlichkeiten verbunden sind. Der klassische Fall der WEG-Teilung betrifft daher Mehrfamilienhäuser mit mehreren Eigentumswohnungen.
Die Teilungserklärung definiert, wie die Aufteilung des Wohnungseigentums im Einzelnen erfolgt. Konkret festgelegt werden darin die Miteigentumsanteile, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte. In der Regel enthält die Teilungserklärung zudem die Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis der Miteigentümer untereinander näher bestimmt. Jeder Käufer, der eine nach WEG geteilte Immobilie erwerben möchte, sollte sich daher vor Abschluss des Kaufvertrages die Teilungserklärung aushändigen lassen und diese genau prüfen. Nur so lassen sich die maßgeblichen baulichen und rechtlichen Umstände des Kaufobjekts prüfen. Auch die finanzierenden Banken verlangen aus diesem Grunde grundsätzlich die Vorlage der Teilungserklärung und möglicher weiterer Unterlagen, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer bestimmen.
