Immobilienkaufvertrag: muss ich zum Notar?
Ja. Das Gesetz schreibt vor, dass Kaufverträge über einen Grundstück der notariellen Beurkundung bedürfen, wird diese Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig und somit rechtsunwirksam. Auch die sogenannte Auflassung, also die Erklärung zum Eigentumsübergang, muss von den Parteien vor dem Notar abgegeben werden. Der Gesetzgeber will die Kaufvertragsparteien dadurch schützen. Verträge über Grundstücke oder Wohnungen sollen nicht unüberlegt abgeschlossen werden, der Notar soll die Parteien umfassend über alle relevanten Gesichtspunkte und Risiken aufklären.
Wie lange dauert die Abwicklung des Kaufvertrages?
Zwischen der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages und der Zahlung des Kaufpreises sowie der Übergabe liegen in der Regel 4-6 Wochen. Diese Zeit wird benötigt, um die Fälligkeitsvoraussetzungen herbeizuführen. Der Notar muss zugunsten der Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen und bei bestehenden Grundpfandrechten die Löschungsunterlagen beschaffen. Zudem sind häufig Genehmigungen einzuholen, etwa die Zustimmung des Verwalters bei einer Eigentumswohnung, oder die Vorkaufsverzichtserklärung der Gemeinde bei einem Hausgrundstück.
Welche Nebenkosten fallen an?
Neben dem reinen Kaufpreis muss der Käufer auch die anfallenden Nebenkosten kalkulieren. Dabei handelt es sich vor allem um die Grunderwerbsteuer und die Notar- und Grundbuchkosten. Die Grunderwerbsteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. In Hamburg liegt sie derzeit bei 4,5% des Kaufpreises, in Schleswig-Holstein sogar bei 6,5%. Die Notar- und Grundbuchkosten liegen ca. bei 1,5-2%, je nach Einzelfall können diese variieren.
Darüber hinaus sollten sich die Käufer natürlich gut überlegen, ob sie noch Kapital für Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen benötigen. Je nach Zustand des Kaufgegenstandes können erheblich Zusatzaufwendungen erforderlich werden.
Was ist, wenn die Immobilie vermietet ist?
Grundsätzlich tritt der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Kauf bricht Miete nicht. Möchte man die Immobilie auch in Zukunft weiter vermieten, dann sollte man sich vor dem Kauf genauestens über die Modalitäten des Mietverhältnisses informieren (Miethöhe, Kaution, bestehenden Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis etc.). Wenn man die Immobilie selbst beziehen möchte, kann sich ein bestehendes Mietverhältnis als problematisch erweisen. Zwar besteht die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung, diese unterliegt jedoch hohen Anforderungen, unter Umständen muss erst ein monatelanger Prozess geführt werden.
Was sind Baulasten?
Unter Baulasten versteht man bestimmte Belastungen des Grundstücks, die nicht als solche im Grundbuch eingetragen werden (z.B. die Duldung von Abstandsflächen). Da der Notar das Baulastenverzeichnis nicht einsieht, sollten die Käufer dies vor Vertragsschluss selbst tun. Bestehenden Baulasten können den Wert des Grundstücks unter Umständen erheblich beeinflussen.
Was geschieht mit bestehenden Belastungen?
Fast immer finden sich in den Abteilungen II und III des Grundbuches Grundstücksbelastungen. Soweit es um Eintragungen in Abteilung II geht, sind diese in der Regel von Käufer zu übernehmen. Es handelt sich dabei typischerweise um Dienstbarkeiten, etwa Wege- oder Leitungsrechte zugunsten anderer Grundstücke. Diese könnte der Notar nur dann löschen lassen, wenn die Berechtigte dies bewilligen würden. Das wird bei entsprechenden Dienstbarkeiten aber selten der Fall sein.
Anders sieht es mit Belastungen in Abteilung III des Grundbuchs aus. Dabei handelt es sich um sogenannte Grundpfandrechte (Hypotheken und Grundschulden), die in der Regel zugunsten von Kreditgebern der Eigentümer eingetragen worden sind. Diese Belastungen müssen gelöscht werden, da der neue Eigentümer keine Verbindlichkeiten seines Vorgängers übernehmen möchte. Soweit den Grundpfandrechten noch offene Forderungen gegenüberstehen, werden die Kreditgeber nur dann der Löschung zustimmen, wenn sie ihre Forderungen aus dem Kaufpreis erhalten.
In seltenen Fällen übernehmen die Käufer bestehende Grundpfandrechte, um diese für die eigene Finanzierung zu nutzen.
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Rechtsanwälte von Bergner und Özkan
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