Es ist der Alptraum eines jeden Immobilienkäufers. Es wird ein Bauträgervertrag abgeschlossen, die ersten Raten werden gezahlt und dann stellt der Bauträger die Arbeiten ein oder hält sich nicht an den vereinbarten Fertigstellungsplan. Was können Betroffene in dieser Situation tun? Denkbar ist zunächst, vom Vertrag zurück zu treten, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen dafür gegeben sind. Der Vertrag muss dann rückabgewickelt werden mit der Folge, dass bereits erbrachte Leistungen zurück zu gewähren sind. Schon gezahlte Raten müssten dann an die Käufer erstattet werden. Allerdings ist diese Vorgehensweise nicht selten risikobehaftet, da die Probleme bei der Ausführung oft darauf zurück zu führen sind, dass der Bauträger finanzielle Schwierigkeiten hat. Kommt es zu einer schnellen Insolvenz, dann bekommt der Käufer die von ihm geleisteten Zahlungen möglicherweise gar nicht, oder nicht mehr in voller Höhe zurück. Die bessere Alternative kann es deshalb darstellen, auf eine Übertragung des Grundstücks hinzuwirken, damit der Bau in Eigenregie oder durch andere Unternehmen fertig gestellt werden kann. Dies kann im Einzelfall durch eine Kündigung des Bauträgervertrages erreicht werden.
Ordentliche Kündigung des Bauträgervertrages ist ausgeschlossen
Fraglich ist zunächst, ob ein Bauträgervertrag überhaupt gekündigt werden kann. Die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung besteht in aller Regel nicht. Der Bauträgervertrag ist als Rechtsinstitut gesetzlich nicht geregelt. Es handelt sich um einen Mischvertrag, der Elemente des Kaufvertrages und des Werkvertrages enthält. Eine gesetzliche Regelung für eine Kündigung besteht daher nicht. Die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung müsste insoweit im zugrunde liegenden Vertrag selbst geregelt sein, was in der Praxis jedoch nie der Fall sein dürfte.
Fristlose Kündigung des Bauträgervertrages bei Unzumutbarkeit
In Betracht kommt indes eine außerordentliche Kündigung des Bauträgervertrages. Nach der Rechtsprechung kommt es dabei darauf an, ob es dem Käufer unter Berücksichtigung der Gesamtumstände noch zugemutet werden kann, weiter an dem Vertrag mit dem Bauträger festzuhalten. Maßgeblich ist dabei das Ausmaß der Bauverzögerungen, wie häufig der Käufer die Leistungen angemahnt hat und wie der Bauträger auf die Mahnungen reagiert. Der Bauträger muss sich im übrigen auch solche Verzögerungen und Leistungsstörungen zurechnen lassen, die durch von ihm eingesetzte Subunternehmer verursacht werden.
Bleibt Anspruch auf Übereignung des Grundstücks bestehen?
Nach der Rechtsprechung berührt eine außerordentliche Kündigung des Bauträgervertrages den Anspruch des Käufers auf Übereignung des Grundstücks nicht. Auch der nach der ausgesprochenen Kündigung kann der Käufer diesen Anspruch somit gegenüber dem Bauträger weiterverfolgen. In aller Regel wird der Käufer auch bereits durch die frühzeitige Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert worden sein. Nach der Kündigung kommt es anders als beim Rücktritt im Übrigen nicht zu einer Rückgewähr bereits erbrachter Leistungen. Der Bauträger muss daher eine Endabrechnung seiner bis dahin erbrachten Leistungen erstellen.
[ratings]
