Es ist ein großer Schritt zur eigenen Immobilie. Sorgfältige Planung und Vorbereitung sind dabei wesentlich, um Schwierigkeiten bei der Durchführung zu vermeiden. In diesem Artikel möchten wir Ihnen einen Überblick geben, wie ein Grundstücksgeschäft üblicherweise abläuft.
Investitionsvolumen ermitteln
Zu aller erst sollten Sie sich Klarheit darüber verschaffen, wie viel Kapital Ihnen für den Kauf des Eigenheims zur Verfügung steht. Sprechen Sie frühzeitig mit den Kreditinstituten, um den möglichen Investitionsrahmen auszuloten. Dabei kann es durchaus sinnvoll sein, erforderliche Unterlagen schon frühzeitig einzureichen, da sich die Anforderungen der Kreditprüfung verschärft und die Bearbeitungszeiten somit deutlich verlängert haben.
Vergessen Sie bei Ihren Kalkulationen nicht, dass Sie neben dem reinen Kaufpreis auch Nebenkosten in erheblicher Höhe zu tragen haben. Neben den unvermeidlichen Notar-, Grundbuch- und Umzugskosten, kosten können auch eine Maklercourtage oder Renovierungskosten anfallen. In der Kalkulation sollte daher immer Spielraum für unvorhergesehene Kosten vorhanden sein.
Suche nach dem geeigneten Objekt
Die Suche nach dem geeigneten Objekt ist zweifellos die größte Herausforderung. Die individuellen Anforderungen an Bauart und Größe sind ebenso bedeutsam wie die Lage des Wohnobjekts (Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen etc).
Wenn Sie ein Objekt gefunden haben, dann prüfen Sie es auf Herz und Nieren. Dies gilt natürlich zunächst für den Kaufpreis, dessen Angemessenheit nur anhand des Verkehrswertes beurteilt werden kann. Besonders in Großstädten ist der Markt derzeit überhitzt, die verlangten Preise liegen dort oft erheblich über dem Marktüblichen.
Fast noch wichtiger ist jedoch der Zustand des Gebäudes. Sie sollten dieses wenn möglich mehrfach eingehend besichtigen, um Mängel ausschließen zu können. Wenn Zweifel an der Beschaffenheit bestehen, dann können Gutachter hinzugezogen werden. Dies löst zwar Kosten aus, schützt Sie aber vor möglicherweise später anfallenden hohen Instandsetzungskosten.
Vertragsentwurf beim Notar beauftragen
Wenn Sie sich mit dem Verkäufer einig geworden sind, dann sollten Sie einen Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes beauftragen. Diesen benötigt auch die finanzierende Bank, um endgültig eine Finanzierungszusage erteilen zu können. Ergänzungen oder Änderungswünsche im Vertrag können mit dem Notar erörtert werden.
Beurkundung des Kaufvertrages
Die Beurkundung des Grundstückskaufvertrages ist gesetzlich vorgeschrieben, wird diese Form nicht gewahrt, ist das Rechtsgeschäft unwirksam. Den Beurkundungstermin beim Notar sollten Sie erst dann wahrnehmen, wenn Sie eine verbindliche Finanzierungszusage Ihrer Bank vorliegen haben. Andernfalls gehen Sie das Risiko ein, dass Sie sich vertraglich binden, den Kaufpreis aber nicht aufbringen können. In solchen Fällen drohen hohe Schadensersatzforderungen des Verkäufers, was unbedingt vermieden werden sollte.
Wird der Kaufpreis finanziert, was der Regelfall ist, dann muss das Kaufobjekt zugunsten der Bank mit einer Sicherungsgrundschuld belastet werden. Auch diese bedarf der notariellen Beurkundung, sofern die Grundschuldunterlagen Ihnen schon vorliegen,
Die Abwicklung des Kaufvertrages
Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Abwicklung des Kaufvertrages. Er versendet Abschriften des Kaufvertrages an die Parteien, beim zuständigen Grundbuchamt beantragt er eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer. Zudem kümmert er sich um erforderliche Genehmigungen bei Behörden und kontaktiert die Gläubiger, sofern das Grundstück noch belastet ist.
Die Fälligkeit des Kaufpreises
Der Kaufpreis ist an den Verkäufer zu zahlen, sobald der Notar dem Käufer die sogenannte Fälligkeitsmitteilung übersendet. Typische Fälligkeitvoraussetzungen sind dabei,
-dass zum Schutz der Käufer die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde,
-dass die zuständige Gemeinde bestätigt hat, dass sie ihr gesetzliches Vorkaufrecht nicht ausübt,
-und dass die Löschungsunterlagen für noch bestehende Grundstücksbelastungen beim Notar vorliegen.
Die meisten Kaufverträge laufen dabei mittlerweile über das sog. Direktzahlungsmodell, Notaranderkonten werden nur noch in Ausnahmefällen eingesetzt.
Wenn es noch Restbelastungen gibt, muss der Käufer die entsprechenden Beträge an die Gläubigerbanken zahlen, der Restkaufpreis geht an den Verkäufer.
Die Übergabe des Objekts
Sobald der Kaufpreis vollständig beim Verkäufer bzw. dessen Gläubigerbanken eingegangen ist, muss er das Objekt an den Käufer übergeben und dem Notar den Eingang des Kaufpreises bestätigen.
Die Eigentumsumschreibung
Die eigentliche Eigentumsumschreibung von Verkäufer auf Käufer darf der Notar dann beantragen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises bestätigt oder nachgewiesen wurde, und wenn das zuständigen Finanzamt bestätigt hat, dass der Käufer die anfallende Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Sobald es zur Eigentumsumschreibung gekommen ist, werden Verkäufer und Käufer vom Notar darüber informiert.
