Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht bedarf gem. § 311 B BGB der notariellen Beurkundung. Der Gesetzgeber möchte die Vertragsparteien auf diesem Wege vor unüberlegten oder übereilten Geschäftsabschlüssen schützen, da sie der Notar im Beurkundungsverfahren umfassend belehren und aufklären wird. Wirken Verbraucher an einem Grundstückskaufvertrag mit, dann geht ihr gesetzlicher Schutz sogar noch weiter, etwa dadurch, dass ihnen der tätige Notar wenigstens zwei Wochen vor der Beurkundung den Vertragsentwurf zukommen lassen muss. Dessen unbeschadet sollten sich die Parteien aber natürlich schon im Vorwege gründlich überlegen, welche tatsächlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen ein solches Geschäft mit sich bringt.
Für den Verkäufer wird im Mittelpunkt seiner Überlegungen stehen, welchen Preis er realistischer Weise für seine Immobilie erzielen können wird. Am sichersten wird man dies mit Hilfe eines Sachverständigengutachtens ermitteln können, auch wenn dieses natürlich Geld kostet. Sofern es für die Immobilie noch keine Kaufinteressenten gibt, kann ein Makler mit der Vermittlung beauftragt werden. Auch in diesem Zusammenhang ist darauf zu achten, dass die Einschaltung eines Maklers erhebliche Kosten auslöst. Es ist durchaus üblich, die anfallende Maklercourtage im Rahmen des Grundstücksverkaufs auf den Käufer abzuwälzen. Allerdings bedarf es auch dazu einer entsprechenden ausdrücklichen Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, die im Rahmen des Kaufvertrages oder separat abzuschließen ist.
Nicht selten ist die zu veräußernde Immobilie noch erheblich durch Grundpfandrecht zugunsten Dritter belastet. Der Verkäufer sollte daher bereits vor der Veräußerung genauestens prüfen, ob der zu erzielende Kaufpreis ausreichen wird, um die bestehenden Restforderungen der Gläubiger abzulösen. In diesem Zusammenhang kann es unter Umständen nicht ausreichend sein, die bestehenden Restforderungen zu addieren. Es ist nämlich damit zu rechnen, dass die Kreditgeber für die vorzeitige Ablösung der Darlehen Vorfälligkeitsentschädigungen verlangen. Werde dies nicht rechtzeitige ermittelt und berücksichtigt, reicht der Verkaufserlös für die Ablösung möglicherweise nicht aus. Die Verkäufer sind daher immer gut beraten, sich möglichst frühzeitig um die Frage möglicher Vorfälligkeitsentschädigungen zu kümmern. Es kann dabei übrigens durchaus sinnvoll sein, die von der Kreditinstituten berechneten Vorfälligkeitsentschädigungen von Fachleuten überprüfen zu lassen. Die Erfahrung hat gezeigt, dass diese zuweilen fehlerhaft und überhöht angesetzt werden. Der Notar selbst wird in der Regel nicht in der Lage sein, die Angemessenheit der Vorfälligkeitsentschädigung selbst zu prüfen.
Schließlich wird sich der Verkäufer Gedanken dazu machen, in welchem Zustand er die Immobilie verkaufen und übergeben wird. Eine Rolle spielen hier vor allem dem Verkäufer bereits bekannte Sachmängel. Über diese wird er den Käufer aufklären müssen, um sich nicht später dem Vorwurf ausgesetzt zu sehen, er habe Mängel arglistig verschwiegen. Besteht nur die Vermutung des Verkäufers, die Immobilie könnte mit bestimmten Mängeln behaftet sein, dann ist auch dies unter Umständen offenbarungspflichtig. Soll bestimmtes Inventar mit veräußert werden (z.B. Einbauküche), dann muss auch dies vertraglich entsprechend geregelt werden. Gegebenenfalls sind diese bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer dann nicht zu berücksichtigen.
Schließlich wird sich ein Verkäufer auch immer Gedanken zu den steuerlichen Auswirkungen eines Grundstückskaufvertrages machen müssen. Da der Notar nicht steuerlich berät, sollte bei Bedarf ein Steuerberater hinzugezogen werden.
