Nicht selten finden sich in Abteilung II der Grundbücher so genannte Nacherbenvermerke. Für die Kaufvertragsparteien stellt sich dann die Frage, ob die Immobilie ohne Probleme veräußert werden kann, und wie man den den Vermerk zur Löschung bringt.
Was ist ein Nacherbenvermerk?
Ein Erblasser kann in seinem Testament Vor- und Nacherbschaft anordnen. So kann ein Vater beispielsweise seine Tochter als Vorerbin einsetzten und die Enkelkinder als Nacherben. Die Besonderheit dieser Konstruktion besteht darin, dass der Vorerbe die Erbschaft in ihrem Bestand erhalten muss, damit das wesentliche Vermögen später bei den Nacherben landet.
Allerdings hat der Erblasser auch die Möglichkeit, den Vorerben von vielen gesetzlichen Beschränkungen zu befreien. Er hat dann weitreichendere Möglichkeiten, über Nachlassgegenstände zu verfügen. In diesen Fällen spricht man von einem befreiten Vorerben.
Insgesamt wird bei der Testamentsgestaltung aufgrund der rechtlichen Komplexität und der damit einhergehenden Unsicherheiten bei Vor- und Nacherbschaft eher selten von dieser Konstruktion Gebrauch gemacht.
Sofern das Grundbuchamt von einer Nacherbschaft Kenntnis erlangt, ist ein entsprechender Nacherbenvermerk in das Grundbuch aufzunehmen. Dies geschieht in der Regel im Rahmen von Testamentseröffnungen oder Erbscheinsverfahren.
Nacherbenvermerk: kann die Immobilie trotzdem verkauft werden?
Hier ist zu unterscheiden: verfügt ein nicht befreiter Vorerbe, dann sind die Verfügungen über eine zur Erbschaft gehörende Immobilie dem Nacherben gegenüber unwirksam, sofern sie dessen Recht vereiteln oder beeinträchtigen. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte daher die Zustimmung der Nacherben zu dem Kaufvertrag eingeholt werden. Auch das Grundbuchamt wird in diesen Fällen den Eigentumswechsel nicht ohne vorliegende Zustimmung vollziehen.
Verfügt ein befreiter Vorerbe, dann ist die Zustimmung der Nacherben nur dann erforderlich, wenn die Verfügung unentgeltlich (Schenkung) oder teilunentgeltlich erfolgt. Letzteres kann vor allem dann der Fall sein, wenn die Immobilie zu günstig, also unter dem Verkehrswert veräußert wird. In diesen Fällen kann auch das Grundbuchamt einen Nachweis verlangen, dass der Kaufpreis marktüblich ist und keine Teilschenkung vorliegt. Ein vorsorgliche Zustimmung der Nacherben erhöht daher auch in diesen Konstellationen die Rechtssicherheit.
Wie kann der Nacherbenvermerk gelöscht werden?
Zur Löschung des Nacherbenvermerks im Zuge des Verkaufs der Immobilie gibt es drei mögliche Wege:
1.) Sämtliche Nacherben haben dem Verkauf der Immobilie zugestimmt, dies wird dem Grundbuchamt gegenüber nachgewiesen.
2.) Sämtliche Nacherben und auch die Ersatznacherben haben die Löschung des Nacherbenvermerks in grundbuchtauglicher Form bewilligt.
3.) Dem Grundbuchamt gegenüber wurde nachgewiesen, dass das Grundstück aus dem Nachlass ausgeschieden ist, da eine entgeltliche Verfügung des befreiten Vorerben vorliegt.
