Wenn Banken Darlehen vergeben, wollen sie sich bestmöglich absichern. Besonders attraktiv ist dabei neben der schuldrechtlichen, also vertraglichen Sicherheit, die sog. dingliche Sicherung. Hier geht es darum, dass ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung mit in die Kredithaftung einbezogen werden. Werden die Darlehensraten nicht wie vereinbart zurückgezahlt, dann kann die Bank das Haftobjekt zwangsversteigern lassen, und auf diesem Wege die rückständige Darlehenssumme erlangen.
Hypothek und Grundschuld sichern das Darlehen
Dingliche Sicherungsmittel sind die Hypothek und die Grundschuld. Beide werden im Grundbuch des Haftobjekts eingetragen. Während eine Hypothek immer automatisch mit einer Forderung verbunden ist, bedarf es bei der Grundschuld einer zusätzlichen Sicherungsabrede zwischen Bank und Darlehensnehmer. In dieser sog. Zweckbestimmungserklärung ist festgelegt, wann die Bank auf die Grundschuld zugreifen und das Grundstück verwerten darf.
In der Praxis spielen Hypotheken kaum noch eine Rolle, die Grundschuld wird bevorzugt, da sie das flexiblere Sicherungsmittel darstellt und nach Tilgung des Darlehens “wieder aufgeladen werden” kann. Das bedeutet, dass die Grundschuld im Grundbuch stehen bleibt und bei Bedarf als Sicherungsmittel für einen anderen Darlehensgeber genutzt werden kann.
Grundschuld: ist notarielle Form erforderlich?
Die Grundbuchordnung regelt in § 29, dass alle beim Grundbuchamt eingereichten Anträge und Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden müssen. Daher muss auch eine Grundschuldurkunde mindestens notariell beglaubigt werden. Allerdings beinhalten praktisch alle gängigen Grundschuldformulare der Kreditinstitute neben der dinglichen Haftung auch eine persönliche Haftungserklärungen der Kreditnehmer. Diese unterwerfen sich hinsichtlich des Kreditbetrages neben der Sicherung über das Grundstück auch der Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes sonstiges Vermögen. Da die Zivilprozessordnung für diese Fälle die notarielle Beurkundung vorschreibt, werden Grundschuldurkunden in der Praxis fast immer beurkundet.
Grundschuldbestellung: wie hoch sind die Kosten?
Wenn die Grundschuld beim Notar beurkundet wird, fallen Notarkosten und Grundbuchgebühren an. Das Gerichts- und Notarkostengesetz regelt im Einzelnen, welche Kosten konkret zu erheben sind, je höher der Beleihungswert, desto höher auch die Gebühren. Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro liegen die Notarkosten je nach Fallkonstellation beispielsweise zwischen ca. 350 und 500 Euro, die Grundbuchgebühren liegen bei 273 Euro. Liegt der Beleihungswert der Grundschuld beispielsweise bei 300.000 Euro, dann liegen die Notarkosten je nach Fallkonstellation zwischen ca. 780 und 1.1500 Euro, die Grundbuchgebühren schlagen mit 635,00 Euro zu Buche.
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